□大河报·豫视频记者 吴俊池

近日，郑州市住房保障和房地产管理局印发《关于做好商品房预售有关工作的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》中提到，将取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”（指房子出地面就可申领预售）办理预售的相关政策，结合郑州市实际，将适时稳步提高商品房预售条件，并且表明，鼓励有实力的开发企业现房销售。

开发企业须将抵押情况如实告知购房人

《通知》中提到，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”办理预售的相关政策，同时“调整工程形象进度为出地面以上2、3、5层”，即6层以下(含6层)的商品房项目，完成基础并施工至出地面2层以上结构封顶工程；7至12层(含12层)小高层建筑完成施工至出地面3层以上结构封顶工程；13层以上高层建筑完成施工至出地面5层以上结构封顶工程。

其中，《通知》内鼓励“有条件有实力的开发企业现房销售”。

同时，对于未来房地产市场的发展，郑州市房管局将“依据上级要求，结合我市实际，将适时稳步提高商品房预售条件”。

《通知》中关于土地抵押的问题，明确指出“土地(或在建工程项目)在抵押状态下办理预售许可的，开发企业提供由抵押权人出具的知晓土地(或在建工程项目)有抵押的告知函或证明，及其他必要材料”。

对于开发企业销售来说，《通知》内要求“开发企业须将抵押情况如实告知购房人”，商品房在实际销售网签前，“相关房源应办理解除抵押手续”。

放松为导向，但并非漫无目的

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，此次增值政策对于预售方面提出了三个主要的收紧性内容：取消此前郑州允许房企“正负零”的预售标准；对于各类项目调整了工程形象进度；鼓励房企进行现房销售。

严跃进认为，从这三个内容看，实际上都是对预售的标准进行了提高，很大程度上属于收紧性的政策内容，从郑州此前“郑十九条”的文件其实可以看出，当时就已经明确过，严格落实房屋预售制度，“此次政策是延续了此前郑州部分政策条款的内容，目的也是为了规范市场和房企预售行为”。

对于郑州市场的导向，严跃进表示，应该说郑州此次政策至少说明，郑州虽然大方面是以放松楼市为主的，各类政策也基本上是以放松为导向的，但不代表政策会漫无目的地放松，“避免一些项目过多地降低预售标准，反而滋生出了一些新的问题”。

对于郑州房企来说，要研究预售许可标准提高的情况下项目的推盘节奏和营销节奏，从而真正减少政策所带来的利空影响，进而将项目预售的工作做扎实。

修复置业信心，加速房企洗牌

“政府颁布此政策，对于修复市场情绪方面是个积极的信号。”中指院郑州分院总经理梁波涛表示，去年至今郑州问题楼盘数量激增，消费者对于楼盘交付问题普遍存在担忧，置业信心不足，而恢复原有的地上2、3、5层预售制度，这可以在一定程度上减少消费者置业时存在的心理担忧。

根据中指院2021年度郑州市房地产市场监控数据来看，2021年度郑州市房地产市场承压明显，市场销售不佳，房企普遍存在经营压力。梁波涛提到，如果房企能够实现有条件的现房销售，对于置业群体来说是一件好事儿，“它可以减少消费者对烂尾的心理担忧，更好地修复置业信心。”与“现房销售必将增加购房者负担”的论调不同，梁波涛认为，现房销售并不意味着会直接增加购房成本，反而会加速房企的洗牌效应，资金和实力雄厚的央企、国企会进一步占领市场，“市场‘二八分化’法则的呈现，会更加明显”。

放松与监管并存

稳健企业更能落实“现房销售”

对于《通知》中提到鼓励现房销售等政策，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，现房销售即将产品透明化展示给购房者，便于购房者更深入地了解项目，同时也能在一定程度上减轻购房者装修等方面的精力消耗。

关荣雪着重提到，《通知》中明确要求开发企业将抵押情况告知购房者，此举将在一定程度上避免开发商跑路等现象，减轻购房者的疑虑心理，而且在近期楼市政策适度放松的背景下，此举有强化监管之意，放松与监管并存，将在一定程度上加速市场恢复进程，促进市场健康平稳发展。

“二八法则”的市场分化论调一直存在于房地产市场发展中，关荣雪认为，鼓励有条件房企现房销售，减轻购房者担忧情绪的同时，也难免会增加购房成本，现房销售也将在一定程度上增加房企的开发建设成本，因此资金流稳健的房企更能将《通知》落到实处，“但整体并无大碍，只是将资金周转周期进行了一定的缩短，房企分化特征也将更加明显”。